吴氏楼语：宿迁楼市有泡沫吗

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最近，在网络里流传着一位地产界英雄式人物的言语：“中国房价涨的过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。”至于泡沫破裂的时间“就在2－3年，也许用不着那么长时间”。那么宿迁的楼市真会崩盘吗？就比如像气球吹到了一定的程度，自然就会破。这是谁都知道的道理。我想，不用任何人进行解释。就如这位名人说的一样，再吹2-3年，就会破了。想想，也是废话，对吧，照现在这样的速度吹泡泡，吹2年能不破吗？不要说吹2年，以目前宿迁房价做基准价，以现在的吹泡速度，可能一年时间就会吹破。对这，大家可以看看近来宿迁房价上涨的速度。于是大家要问我，那你是不是说一年后宿迁楼市就会崩盘？怎么回答大家呢？大家要看我说的前提，就是看现在大家如何吹这个泡泡。只要仍然按照现在的速度吹，二年后，肯定崩盘了。但问题怕关健是，参与吹泡的人会这样不断的吹吗？我认为，不会。当他们把房价吹高到一定程度后，就不会吹了，或者会明显的慢慢吹，以延迟这个泡泡的破裂时间或稳定这个气球的[膨胀度]。所以，现在说崩盘，还为时过早，毕竟在未来的一段时间里，谁也不知道会发生什么。

吹到这个价格还不会崩盘对于现在的宿迁楼价，我是这样看的。不理性、有泡沫、己经在透支未来。但我个人以为，适当的透支是可以的，只要这个透支不超越极限（毕竟物极必反），在透支未来几年的利好后，还是可以把持的。最多只是让房价在一个高度一段时间内进行平稳运行，界时市场会用供应量来维持这个价位的运行（此举只适于宿迁楼市，不适宜其它没有地荒的城市）。那么这个极限价格是多少呢？和业内的朋友也经常聊起认为，大家不要完全停留在价格的讨论上，要透过价格看价值。比如配套、比如实用率、比如小区舒适性、比如房子的朝向和楼层等等。品质决定价值，价值决定价格。不要单纯的比价格，特别是在楼市比较平稳比较理性的时候，那时买房者更会比较价值。

这样说吧【以下价格均指小区规划不错、户型设计先进的一手楼】，对于宿豫一带的品质居住区，普通住宅均价在6000元-8000元/平米，关于其它配套完善（包括商业、交通等）的区域，近中心区的如幸福路，幸福南路的大多新房普通住宅均价13000元/平，城西如发展大道、开发区片区新房价格在8000-元/平，其它片区普通住宅达5000元-70000元/平不等。只要宿迁各片区的价格在上面这个范围之内，我认为，虽然有所透支，但这个透支仍在宿迁经济正常发展下2020年所能承受的价格。不过，我说了，上面的这些价格是指小区规划不错，户型设计好的房子。不要随便什么楼都跟着炒作，都跟着涨价，那样就会有危险。

上周，朋友叫我参考其买的房，他看了二套，分别是一套75平米/68万元，一套相邻小区的82平米/65万元。朋友说后面的那套便宜多了（他是指单价），我和他看过二套房后说了一句：你没有感觉那套75平米的比那套82平米的要实用的多，要显的大的多吗？或者说如果后面那套是82平米，那前面那套应该是90平米才对啊。朋友不语，他也许想不通，为何建筑面积越大反而看起来越小呢？这就要看户型的设计了，比如落地窗比如暗厨衣柜等。所以，大家不要只谈价格，要看价值。

如果不断爆涨，那结果难以想象，只要各片区品质新楼的价格不超过上面的价格，我觉得宿迁楼市就不会崩盘。会在上面的价格左右保持一个高位的状态。会随着时间（到2020年）的推移而消化。因为到了2020年，宿迁的城市发展也应该会有个突破（高铁、高架等），城市的地位也会得到提高。上面的这个价格在那时完全可以得到有力的支撑。但是，如果到了上面的价格（如果某片区有新的利好除外），还在吹，并且不断的吹，那真的可能危险了。原因很简单，因为上面的那些价格我个人以为在2020年新年钟声敲响的时候就会实现，如果还不断的透支未来利好，不断的炒作，那就会应了那句话：物极必反。所以，我觉得大家炒作开发商也好、炒房人也罢，都是可以的，但不要炒到那个[极]。要让一段时间来消化那个[极]。再美好的未来，也不能一次享受完。个人之言不喜勿喷！欢迎讨论！