不要被“特价房”的便宜误入陷阱

象风象云又项羽

       

  不要被“特价房”的便宜误入陷阱

楼市降温、房贷收紧，开发商资金链吃紧。在房地产市场处于调整期的大环境下，不少开发商都在使出浑身解数，想方设法跑量、回笼资金。于是，各式各样的促销方式也就催生出了各式各样的“特价房”、“低价盘”。

不论是变相降价还是为了吸引人气搞噱头，这些此起彼伏的“低价盘”无疑都受到了购房者的关注。然而这些“低价盘”都名副其实吗？“低价盘”都有哪些需要购房者注意的“缺陷”？什么样的房源才算是真正的“低价盘”？什么样的“低价盘”适合购房者出手购买？出手前，购房者还需谨慎考虑。

折完实价需细算

除了最基本的折扣优惠，现在不少楼盘都喜欢推出千奇百怪的“花式”优惠，有的是直接9.6折，有的则是9.9×9.9的折上折，更有甚者，折上折多达四五个，让人看着心动、算得头痛。其实无论是9.9折、9.8折还是送礼包、送装修，购房者都要仔细计算出其折扣后的实际均价，这有助于购房者了解自己购买房子的真正价格。千万不要误以为折上折更加优惠，比如9.9×9.9折其实比直接的9.8折反而要少0.01%的优惠，仅仅是单纯的数字游戏罢了。

再有就是总价直减的优惠形式，例如某盘说总价直减2万元，2万元看似很多，但以100平方米的房子为例，分摊到单价上每平方米少了200元。假如该楼盘本身定价就比其他楼盘高一些，那么这种直减的优惠就更是微乎其微了。

区域均价应了解

计算楼盘折后实价后，就可以更好地将该楼盘与同区域其他楼盘进行比较。建议购房者在买房之前先了解该楼盘所处的区域楼市情况，了解指标首先包括该区域地段在整个城市发展规划中处于什么样的地位，是重点发展区域还是待发展区域？是已经开发殆尽、价格升幅有限，还是洼地？其次是该楼盘一贯以来的价格在该区域处于什么水平，高位、中等还是低位？假如一直处于高位，而此次调价到了中等，甚至低位的水平，那购房者就可以多加留意。

还有就是与目标楼盘紧密相邻的几个楼盘目前的产品情况。一般情况下，假如同一区域有较多相互竞争的楼盘，则降价的可能性更大，折扣幅度也会较大。在这种情形下，购房者可以将几个目标楼盘进行深入比较。

产权证件先查清

对于购房者来说，遇到真正的低价盘，省下辛苦钱当然是一件皆大欢喜的事情，但是经验告诉我们，大量的“低价盘”往往都或多或少有着华而不实的情况。一些购房者被低价所吸引，却没能注意到“低价盘”的各种陷阱，省不了钱也省不了心。

为什么房子这么便宜？楼盘开发商是否具有开发资质，相关证件是否齐全？购房者要避免某些不具备开发资质的房企以低价为诱饵推销楼盘，避免不必要的损失。另外，从开发商的资质方面，楼盘是否有可能烂尾，也是购房者需要注意的。

产权方面，也要注意避开可能有纠纷的问题房源。另外，商用或工业房产不仅使用年限要比商品房少，入住后的生活相关费用也会花费更多。有时同一个项目的不同产品，产权也会有所不同，购房者要分辨清楚，再决定是否出手购买。

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个盘情况需调查
在具体到单个低价盘项目，当前为什么要打折，其打折的空间究竟有多大，这些情况购房者可以通过一些常识性的指标进行判断。一般规模越大的楼盘降价空间越大，因为其需要靠及时回笼资金来维持下一期的开发，所以一般大规模的新楼盘的首期价格都会较低通常。带国有性质开发的楼盘降价空间相对较小，其次是上市公司和品牌房企。最容易降价的则是一些中小型的开发商，因为现金对这些企业来说是最有吸引力的。
此外，购房者还可以考察楼盘的拿地时间、拿地价格，越早拿地的楼盘其利润空间越大，降价的可能性也越大。
户型、品质勿忽视
房子毕竟是用来住的，除了价格之外，房子本身的户型、品质也很重要。有些楼盘会拿出一些朝向、户型不好的房源做成“特价房”，选择这样的房子就要综合自己的需求来购买了。有的人睡眠很好，那么路边的房子就无所谓；有的人不怕热，那么朝西、对流差些的房子也能凑合。再有就是一些投资者，因为总价便宜而购买，但也要考虑未来用途如何，如果是放租则还不错，因为租客对居住舒适度要求不会很高，但如果出售则会有些难度。
另外，在大多数楼盘中，刚需中小户型房是比较容易获得普通购房者青睐的房源，这样很多大户型房便顺势成为了“低价盘”。从销售单价上来说，这类房源可能确实便宜，但是购房者要考虑清楚，自己是否真的需要更大的面积。而在政策、税费上也需要注意，例如我国规定首套大于144平方米的房源为非普通住宅，契税比例为3%，而非首套90平方米以下的1%。

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